대항력이란? ② [ 대항력과 다른 권리들과의 관계 ]

※매주 월/수요일에는 기본적으로 부동산,경매에 대한 칼럼 또는 상식을 포스팅 하고자 합니다.

(내용상 이미지가 부족하여 재미가 없을수도 있으니 양해바랍니다.) 

안녕하세요 그냥사이다입니다. 

오늘은 지난 번 포스팅에 이어 대항력과 다른 권리들과의 관계에 대하여 정리해보겠습니다. 

이전 포스팅들은 참고하여 주시기 바랍니다. 

2019/03/11 - [★ 부동산&경매 상식/경매 이론] - 대항력이란? ① [ 대항력의 정의와 주요사항 ]

2019/03/04 - [★ 부동산&경매 상식/경매 이론] - 환매권이란? [ 환매권의 정의와 주요사항 ]

2019/02/27 - [★ 부동산&경매 상식/경매 이론] - 가처분등기란? [가처분등기의 정의와 주요사항 ]

2019/02/13 - [★ 부동산&경매 상식] - 가압류란? [가압류의 정의와 주요사항]

2019/01/30 - [★ 부동산&경매 상식/경매 이론] - 유치권이란? [ 유치권의 정의와 주요사항 ]

2019/01/29 - [★ 부동산&경매 상식/경매 이론] - 전세권이란? [ 전세권의 권리분석 ]

2019/01/28 - [★ 부동산&경매 상식/경매 이론] - 전세권이란? [전세권의 정의와 채권적 전세권과의 비교]

대항력을 간단하게 정리하자면, 

기존 집주인과의 임대차 계약이 종료될 때까지 

① 주택을 사용할 권리 뿐만 아니라 ② 보증금을 보전받을 권리를 제 3자에게 주장할 수 있는 권능입니다.

1. 새로운 집주인(양수인)과 대항력

   (1) 경/공매로 취득하여도 기존 집주인(임대인)의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 

       경매로 낙찰 받은 집에 대항력이 있는 임차인이 있는 경우, 

       해당 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 

2. (근)저당권과 대항력

   (1) 해당 권리기준일의 선후에 따라 우열이 결정됩니다. 

       (근)저당권을 등기한 날짜보다 대항요건(이사 + 전입신고)이 먼저 갖추어졌다면, 

       (근)저당권자에게 대항하여 본인의 보증금에 대하여 대항력을 주장할 수 있습니다.       

     * 참고로, 저당권이 설정된 후 증액된 임차보증금은 (근)저당권자의 권리를 헤칠수 있으므로 대항력이 없습니다. 

3. 가압류와 대항력

   (1) 해당 권리기준일의 선후에 따라 우열이 결정됩니다. 

     가압류설정 등기 일자보다 대항요건(이사 + 전입신고)이 나중에 갖추어졌다면, 

     가압류권자에게 대항할 수 없습니다. (보증금은 집주인에게 별도로 받아야 합니다. )

     * 하지만, 확정일자를 받아놓으면 가압류권자와 배당금 내에서 안분배당을 받을 수 있습니다. 

       (가압류가 선순위이기는 하지만, 물권이 아닌 채권이기 때문입니다.) 

4. 전세권과 대항력

   (1) 임차인이 대항요건과 전세권을 함께 갖게되면, 그 이후 설정되는 권리에는 100% 대항력을 발휘할 수 있습니다. 

솔직히 오버스펙입니다. 이렇게 할 필요까지는 없을 것 같습니다. 

어차피 선순위라면 전세권이든, 대항력이든 하나만 있어도 본인의 보증금을 지키는데는 문제가 없다고 보셔도 무방합니다.

다른 여러가지 권리들이 있지만, 보통은 등기나 설정의 선후에 따라 결정되는 경우가 99%라고 보셔도 무방합니다. 

기본적으로 후순위 권리권자는 선순위 권리가 등기되어 있음에서 그 위험부담을 알고 들어갔기 때문에 

법의 테두리에서는 냉혹 할만큼 후순위 권리자를 취급하기도 합니다. (그만큼 선순위권자의 권리를 지켜주는 것이죠.)

이치 상으로도 그게 맞는 것 같습니다. 

나가시기 전에 '공감' 및 '댓글' 부탁드립니다. ^^;;

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