우선변제권이란? [우선변제권의 정의와 주요사항 ]

※매주 월/수요일에는 기본적으로 부동산,경매에 대한 칼럼 또는 상식을 포스팅 하고자 합니다.

(내용상 이미지가 부족하여 재미가 없을수도 있으니 양해바랍니다.) 

안녕하세요, 그냥사이다입니다.

오늘은 우선변제권에 대한 포스팅을 진행합니다. 

1. 우선변제권의 성립

   (1) 대항력(주택임대차보호법)과 확정일자(임대차계약서)를 갖춘 임차인은 경(공)매시 우순위 권리자 또는 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있는 권리입니다. 

        → 여기서 중요한 것은, 후순위 보다 '우선' 하는 권리입니다. 모든 순위보다 우선할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 

   (2) 앞서 설명한 바와 같이 우선변제권의 확보하기 위해서는 '대항력(이사 + 전입신고) + 확정일자'이 필요합니다. 

        → 둘 중 하나라도 없다면, 우선변제권은 인정되지 않습니다. 

 

   (3) 확정일자의 의미

        → 계약서에 찍어주는 확정일자는 추후 임대차 서류위조에 따른 보증금의 변조를 막는 역할을 한다고 할 수 있습니다. 

        → 확정일자를 늦게 받으면 받을수록 우선변제권을 확보하는 시기가 늦어집니다.

        → 우선변제권이 없으면 배당을 요구할 수 없습니다. 

        → 확정일자는 가장 쉽게는 근처 주민센터가 있으며, 지방법원이나 법무법인, 등기소 등이 있습니다. 

   (4) 우선변제권의 효력이 발생하는 시점

        → 임대차 계약서에 확정일자를 부여받은(도장을 받은) 당일부터 효력이 발생합니다. 

   

2. 우선변제권을 계속 인정 받으려면?(우선변제권의 존속기간) 

    - 배당요구 기간이 끝나기 전에 이사를 가시거나, 전출을 하시면 안됩니다. 

      → 전출이나 이사를 가게되면 대항력의 조건인 '전입 + 이사'가 성립하지 못하기 때문입니다. 

3. 우선변제권의 효력

    (1) 용어에 담겨 있는 의미 그대로 후순위의 권리들보다 '우선적'으로 보증금을 변제받을 수 있습니다. 

         - 앞선 계속 언급하듯이 '대항요건(이사 + 전입신고)' 및 '확정일자'를 갖추어야 우선변제권이 생깁니다.

    (2) 임차인이 경매에서 본인의 보증금을 우선변제 받고 싶다면, 법원에 '배당'을 요구해야 합니다. 

         - 배당요구은 경매법원에서 정한 일자(배당종기일) 까지 신청을 해야 유효합니다.

         - 만약, 임차인의 소송에 결과 강제경매로 진행된다면 별도의 배당요구는 필요없습니다.

    (3) 만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 변제받으면, 더이상 임차인의 권리를 주장할 수 없습니다. 

         - 배당 요구 자체가 '계약 종료'에 대한 의사표시로 간주됩니다.

         - 하지만, 일부 배당을 받는 경우에는 임대차 계약이 종료되었다고 보지 않습니다. (마저 받아야 끝이 나겠죠?)

    (4) 임차인이 거주하고 있는 건물가 아닌 대지에 대한 경매라고 할지라도 우선변제를 받을 수 있습니다. 

         - 한 300번 말씀드렸지만, 당연히 '대항력(이자 + 전입신고)'과 '확정일자'를 갖추어야 우선변제가 가능합니다. 

    

4. 우선변제권의 일회성

    (1) 같은 집에 임차인 A가 우선변제권을 갖춘 이후에 다른 임차인 B가 들어와 '대항력'과 '확정일자'를 갖춘다고 해도 임차인 B는 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 

         - 동일 건물에는 한 번의 우선변제권만 가능합니다. (상가임대차에도 동일하게 적용됩니다. )  

    (2) 하나의 임대차 계약에는 한 번의 우선변제권만 인정됩니다. 

         - 경매에서 우선변제권을 한 번 사용하고 나면, 보증금 변제 금액과 상관없이 우선변제권은 소멸합니다. 

           (우선변제권을 한 번 이상 쓰는 경우 자체가 많지 않으며, 판례에 따라 적용의 여지가 분분한 것 같습니다. ) 

5. 배당요구를 철회한 경우

   - 배당요구종기 내에서는 자유롭게 철회가 가능합니다. 

   - 종기가 끝난 후에는 경매시 매수인의 인수 조건 등이 바뀔 가능성이 있으므로 철회가 불가능합니다. 

다음 포스트에서는 실제로 임차인의 보증금과 다른 권리(근저당)과의 설정일자에 따른 우선순위를 비교해보도록 하겠습니다. 

감사합니다. 

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