우선변제권이란? [ 예시를 통한 임차인과 근저당권자의 순위분석 ]

※매주 월/수요일에는 기본적으로 부동산,경매에 대한 칼럼 또는 상식을 포스팅 하고자 합니다.

(내용상 이미지가 부족하여 재미가 없을수도 있으니 양해바랍니다.) 

안녕하세요, 그냥사이다입니다. 

이번에는 지난 포스팅에 이어 임차인의 우선변제권과 근저당권의 순위를 계산해보는 시간을 갖겠습니다. 

참고로, 우선변제권에 대한 기본적인 내용은 아래의 포스트를 참고해주시기 바랍니다.

2019/03/18 - [★ 부동산&경매 상식/경매 이론] - 우선변제권이란? [우선변제권의 정의와 주요사항 ]

아래의 예시를 가정하겠습니다. 

Case	전입일자	확정일자	저당권설정일	확정일자 효력발생	근저당권 효력발생	선순위
A	'19. 03. 18	'19. 03. 18	'19. 03. 18	'19. 03. 19 0시	'19. 03. 18 中	저당권
B	'19. 03. 18	'19. 03. 18	'19. 03. 19	'19. 03. 19 0시	'19. 03. 19 中	임차인
C	'19. 03. 18	'19. 03. 19	'19. 03. 19	'19. 03. 19 中	'19. 03. 19 中	동순위
D	'19. 03. 18	'19. 03. 19	'19. 03. 18	'19. 03. 19 中	'19. 03. 18 中	저당권
E	'19. 03. 19	'19. 03. 18	'19. 03. 19	'19. 03. 20 0시	'19. 03. 19 中	저당권

 

Case A. 전입신고한 날에 확정일자까지 확보했지만, 같은 날 근저당을 설정한 경우

 ① 대항력: 이사와 전입신고 다음날이 3월 19일 0시를 기준으로 발생합니다. 

 ② 확정일자: 대항력을 갖추는 시점부터 유효하므로, 3월 19일 0시 이후 효력을 가지게 됩니다. 

     (임차인의 입장에서는 3월 19일 0시 이후로 들어오는 권리보다 선순위의 지위를 누리게 됩니다.)

  우선순위: 근저당 3월 18일, 우선변제권 3월 19일  근저당권자 승(선순위)! 

Case B. 전입신고한 날에 확정일자까지 확보한 다음 날 근저당이 설정되는 경우

 ① 대항력: 이사와 전입신고 다음날이 3월 19일 0시를 기준으로 발생합니다. 

 ② 확정일자: 대항력을 갖추는 시점부터 유효하므로, 3월 19일 0시 이후 효력을 가지게 됩니다. 

     (임차인의 입장에서는 3월 19일 0시 이후로 들어오는 권리보다 선순위의 지위를 누리게 됩니다.)

③ 근저당: 3월 19일 中 등기되었으므로, 0시보다는 무조건 늦다고 봅니다.

  우선순위: 근저당 3월 19일 中(빨라도 9시), 우선변제권 3월 19일 0시 임차인 승(선순위)!

  * 실제로 근저당이 9시든 10시든 18시든 의미는 없습니다. 0시보다는 무조건 느리니까요.

Case C. 전입신고한 다음 날 확정일자를 받았지만, 마침 그 날 근저당이 설정되는 경우

 ① 대항력: 이사와 전입신고 다음날이 3월 19일 0시를 기준으로 발생합니다. 

 ② 확정일자: 이사 다음 날이므로 20일 中입니다. (9시냐 10시냐 18시냐는 중요하지 않습니다.)

 ③ 근저당: 3월 19일 中 등기되었습니다. 

  우선순위: 근저당 3월 19일 中, 우선변제권 3월 19일 中 근저당권자, 임차인 무승부(동순위)! 

 * 시간을 정확하게 논란없이 판명되기 어려우므로, 동순위로 보고 안분(평등)배당을 하게됩니다. 

Case D. 전입신고한 근저당이 설정되고 다음 날 확정일자 받는 경우

 ① 대항력: 이사와 전입신고 다음날이 3월 19일 0시를 기준으로 발생합니다. 

 ② 확정일자: 대항력을 갖추는 시점부터 유효하므로, 3월 19일 中 효력을 가지게 됩니다. 

     (임차인의 입장에서는 3월 19일 이후로 들어오는 권리보다 선순위의 지위를 누리게 됩니다.)

 ③ 근저당: 3월 18일 中 등기되었습니다. 

  우선순위: 근저당 3월 18일 中, 우선변제권 3월 19일 中  근저당권자 승(선순위)! 

Case E. 전입신고 전날 확정일자를 받았고, 다음날 전입신고 및 근저당이 설정되는 경우

 ① 대항력: 이사와 전입신고 다음날이 3월 20일 0시를 기준으로 발생합니다. 

 ② 확정일자: 대항력을 갖추는 시점부터 유효하므로, 3월 20일 0시 이후 효력을 가지게 됩니다. 

     (임차인의 입장에서는 3월 20일 0시 이후로 들어오는 권리보다 선순위의 지위를 누리게 됩니다.)

 ③ 근저당: 3월 19일 中 등기되었습니다. 

  우선순위: 근저당 3월 19일 中, 우선변제권 3월 20일 0시 근저당권자 승(선순위)! 

차분하게 생각해보면 위의 문제들은 상당히 논리적이고 선후의 기준이 분명해서 

이해하시는데는 큰 무리가 없을 것 같습니다. 

나가시기 전에 '공감' 및 '댓글' 부탁드립니다. ^^;;

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