주택임대차보호법 상 임차인의 유형

※매주 월/수요일에는 기본적으로 부동산,경매에 대한 칼럼 또는 상식을 포스팅 하고자 합니다.

(내용상 이미지가 부족하여 재미가 없을수도 있으니 양해바랍니다.) 

1. (주택임대차보호법 상의) 임차인의 정의

   (1) 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대하여 임차한 사람을 의미합니다.

   (2) 무조건 소유주와의 계약뿐만 아니라 적법한 임대권한을 가진 임대인과의 임대차 계약에도 적용됩니다. 

   (3) 임차한 주택의 일부분이 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용받을 수 있습니다. 

2. (주택임대차보호법 상의) 임차인의 유형

구분		대항력 여부
		유	무
순위	선순위	대항력 있는 선순위 임차인	대항력 없는 선순위 임차인
	후순위	대항력 있는 후순위 임차인	대항력 없는 후순위 임차인

위의 4가지 유형에 '소액임차인'을 추가하여 총 5가지로 임차인을 구분할 수 있습니다. 

   (1) 대항력 있는 선순위 임차인

        - 확정일자에 의해 우선변제권을 가지고 있어 배당을 요구할 수 있는 임차인입니다. 

        - 매수인에 대항하여 보증금을 받을 때까지 임대차관계를 주장할 수 있습니다. 

        - 배당요구 및 임대차 존속 중 하나를 선택해서 행사할 수 있습니다. 

        - 임차인의 입장에서는 할 수 있는 만큼 안전장치가 되어 있는 상황이라고 보시면 됩니다. 

* 배당 요구를 했으나 보증금 중 일부만 배당 받게되면, 차액은 매수인이 보전해야 합니다. (낙찰자 인수)

  배당을 요구하지 않은 경우는 보증금 전액을 매수인이 변제해야 합니다. (낙찰자 인수)

   (2) 대항력 없는 선순위 임차인

        - 근저당보다 먼저 입주하였지만, 전입신고가 근저당 설정일 보다 늦은 경우가 일반적입니다. 

          * 대항력의 요건: 주택의 인도(입주) 및 전입신고

        - 근저당 이후에 전입신고 및 확정일자를 갖추어도 우선변제권을 행사하지 못합니다.

* 낙찰자 입장에서는 대항력이 없는 임차인만큼 두려운 존재가 없습니다.

  명도에 극악의 난이도를 자랑할 수 있으니, 주의해야 합니다. 

  물론, 강제로 명도할 수는 있습니다.

   (3) 대항력 있는 후순위 임차인

        - 근저당 등의 권리보다는 후순위로 임차 이후의 권리에는 대항할 수 있는 경우입니다. 

        - 선순위인 근저당에 대한 배당이 끝나면 남은 배당 금액 내에서 변제를 받을 수 있습니다. 

* 후순위이므로, 배당 금액 남아도 전액 후순위 임차인에게 배당되지 않을 가능성이 많습니다. 

  돌려받지 못한 보증금으로 인해 명도에 상당한 어려움이 예상됩니다. 

  물론, 강제로 명도할 수는 있습니다.

    (4) 대항력 없는 후순위 임차인

        - 답이 없습니다. 보증금을 지킬 법적 근거나 버팀목이 전무합니다. 

        - 임차인의 무지가 부른 대 참사입니다. 

        - 보증금을 회수하기 위해서는 별도로 기존 집주인과의 보증금 반환 소송을 통해 변제 받는 길 말고는 없습니다. 

* '뭐 낀놈이 성낸다'고 본인이 무지하여 위험한 곳에 들어갔지만, 명도 저항이 있을 수 있습니다. 

    (5) 소액임차인

        - 낙찰가의 1/2 금액 내에서 최우선적으로 변제 받을 수 있습니다. 

다음번에는 '대항력'에 대하여 구체적으로 다루어보겠습니다. 

나가시기 전에 '공감' 및 '댓글' 부탁드립니다. ^^;;

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