저당권이란? [ 저당권의 정의와 주요사항 ]

※매주 월/수요일에는 기본적으로 부동산,경매에 대한 칼럼 또는 상식을 포스팅 하고 있습니다.

(내용상 이미지가 부족하여 재미가 없을수도 있으니 양해바랍니다.) 

안녕하세요, 그냥사이다입니다.

오늘은 저당권과 근저당권에 대해서 살펴보겠습니다. 

지난 포스트에서 전세권과 유치권에세 대하여 알아봤는데요, 참고하실 분은 아래 링크를 누르시면 됩니다. 

2019/01/28 - [★ 부동산&경매 상식/경매 이론] - 전세권이란? [전세권의 정의와 채권적 전세권과의 비교]

2019/01/29 - [★ 부동산&경매 상식/경매 이론] - 전세권이란? [ 전세권의 권리분석 ]

2019/01/30 - [★ 부동산&경매 상식/경매 이론] - 유치권이란? [ 유치권의 정의와 주요사항 ]

저당권이란? [ 저당권의 정의 ]

<출처: 네이버 백과사전>

1. 내가 아닌 제 3자가 사용(점유)하고 있지만, 그 부동산에 대해서 담보를 설정하는 것이라고 보시면됩니다. 

전당포가면 물건을 맞기도 돈을 빌리자나요? 그거와는 다르게 물건을 맡기지는 않는데, 돈을 빌리는 것입니다. 

옮길수 없는 부동산이라는 특성 때문에 가능한 것 같습니다. 

채권자는 만약 채무자가 돈을 갚지 않으면, 담보 잡힌 부동산을 매각하여 채권을 회수 할 수 있는 권리를 보유하고 있습니다. 

('저당권의 우선변제권'이라고 합니다.)

위에서 설명드린바와 같이 점유없이 돈을 빌려주고 받기 때문에, 저당권은 '동산'에 대해서는 법에서 인정하지 않습니다. 

 

2. 저당권은 대표적인 말소기준권리 중에 하나입니다. 

경매로 매각이 종료되면, 해당 부동산의 저당권은 모두 말소됩니다. 

저당권이 설정되어 있다고 다 변제 받는 것은 아닙니다. 

설정되어 있는 권리들의 선후순위를 고려한 배당을 통해 돈이 다 '뿜빠이(?)' 되고나면, 

저당권자들은 더 이상 부동산을 담보로 채무이행을 요구할 수 없습니다. 

결론적으로 후순위 저당권자는 돈을 못받을 수도 있습니다. 한 푼도. 

(그러니까 부동산을 담보잡았다고 막 빌려주시면, 안되요. 후순위면 안잡은거나 별 차이 없을 수 있습니다.)

3. 저당권은 우선변제권을 가지고 있지만, 최우선변제권보다는 후순위로 배당받습니다. 

선순위 임차인 또는 소액임차인의 보증금 등은 저당권보다 우선하여 변제 받을 수 있습니다. 

그래서 담보를 잡더라도 무작정 안심하면 안되고, 사전에 권리분석을 통해 

최악의 경우(경매)에도 내가 빌려준 돈을 회수할 수 있는지를 판단하고 빌려주어야 합니다. 

그렇지 않았다면, 솔직히 빌려준 사람도 과실이 적다고 할수는 없죠. 자업자득입니다.(제 개인적인 생각입니다.)

4. 근저당이란? [ 근저당의 정의 ]

채무를 일정한 한도 금액 내에서 담보하는 저당권입니다. 

쉽게 말하면, '빌려준 금액 + 빌려주는데 들어간 부대비용 및 미래에 발생할지도 모르는 금액'을 

받을 돈으로 설정한 저당권이라고 보시면 됩니다. 

금융권에서 대출을 받다보면, '채권최고액'이라는 표현을 들어보셨을 것 같은데요, 

만약 10백만원을 빌리면, 은행에서는 12백만원을 근저당으로 설정합니다. 

추가로 설정한 2백만원은 미래에 발생할지도 모를 비용(지연이자, 추심비용 등)을 미리 설정해 놓는 것입니다. 

실제로 현금 10백만원을 빌려서(근저당이 12백만이 설정되어도), 10백만원 무탈하게 다 갚으면 아무 상관없습니다. 

결론적으로 갚은 금액을 10백만원 ~ 12백만원 내에서 은행이 상황에 따라 받겠다는 겁니다. 

근저당과 저당권과의 차이는 채권금액의 변동여부에 있습니다. 

변하면 근저당권, 안변하면 저당권

저당권에 대한 포스팅은 이정도로 마치겠습니다. 

감사합니다. 

나가시기 전에 '공감' 및 '댓글' 부탁드립니다. ^^;;

여러분의 클릭 하나가 제 블로그 운영에 큰 힘이 됩니다.