가처분등기란? [가처분등기의 정의와 주요사항 ]

※매주 월/수요일에는 기본적으로 부동산,경매에 대한 칼럼 또는 상식을 포스팅 하고자 합니다.

(내용상 이미지가 부족하여 재미가 없을수도 있으니 양해바랍니다.) 

안녕하세요, 그냥사이다입니다. 

오늘은 가처분등기에 대해서 살펴보겠습니다. 

지난 포스트에서 다루었던 내용입니다. 참고 하실 분은 아래의 링크를 눌러주세요.

2019/01/30 - [★ 부동산&경매 상식/경매 이론] - 유치권이란? [ 유치권의 정의와 주요사항 ]

2019/02/01 - [★ 부동산&경매 상식/경매 이론] - 저당권이란? [ 저당권의 정의와 주요사항 ]

2019/02/13 - [★ 부동산&경매 상식] - 가압류란? [가압류의 정의와 주요사항] 

가처분이란? [ 가처분의 정의 ]

1. 권리나 판결에 따른 집행을 보전하기 위한 제도입니다. 

시간이 오래 걸리는 재판이나 소송 중 해당 부동산의 권리나 처분 등의 변동을 막기위해 현재 상황을 동결시키는 제도입니다. 

2. 금전채권이 아니어야 하고 특정 물건에 한정합니다. 

아무거나 동결시켜버리면, 과도한 재산권 침해의 여지가 있습니다. 

 

3. 경매에서 자주 쓰이는 가처분의 종류 

   (1) 점유이전금지가처분

        - 낙찰 후 명도를 진행하면서 원만하게 이루어지지 않는다면, 인도명령 제기 할 수 있습니다. (공매에서는 명도 소송 밖에 없습니다.) 

        - 인도명령 신청서에는 점유자의 명의를 기재하게 되어 있는데, 명도 전에 점유자가 타인에게 점유를 양도해버리면 해당 인도명령 신청서는 휴지조각이 되고 말아 다시 바뀐 사람의 명의로 다시 진행해야 합니다. 

           이러한 제도의 악용을 방지하고자, 인도명령 신청 전에 점유이전금지가처분을 신청하면 점유자가 타인에게 이전할 수 없게됩니다. 

 

  (2) 처분금지가처분

       - 해당 부동산에 대하여 소유권이전, 저당권 설정 등의 일체의 처분 행위를 금지하는 행위입니다. 

       - 처분금지가처분이 걸려있는 경매 물건이라도 실제 경매진행에는 차이가 없으나, 

         추후 해당 가처분자가 소송에서 승소하는 경우, 경매의 결과가 무효가 될 수 있으므로 각별히 신경써야 합니다. 

4. 선순위 가처분이 걸려 있는 부동산의 경매

    - 경매신청이 된 부동산에 선순위 가처분이 경료(쉽게 말해 등기) 되어 있다면, 굉장히 조심해야 합니다. 

    - 본안 소송에서 가처분권자의 승소가 결정되면, 매수인(낙찰자)은 해당 부동산의 소유권을 잃을 수 있습니다. 

    - 특별한 사유가 없다면, 선순위 가처분은 인수대상이지 말소대상이 아닙니다.

5. 토지소유주가 건물소유주를 상대로 집행된 처분금지가처분의 경우, 등기 시점과 상관없이 철거소송의 결과에 따라 건물이 철거 될 수도 있습니다. 

     

6. 가처분의 유효기간

   - 일정기간 동안 본안소송을 제기 않은 가압류나 가처분은 취소의 대상이 됩니다.

   - 해당 권리는 말 그대로 임시적 권리이므로 장기간 방치되는 것을 예방하려는 목적이 있습니다. 

   - 등재시점에 따른 유효기간: ~ '02. 06. 30 ▶ 10년, ~ '05. 07. 27 ▶ 5년, ~ 현재 ▶ 3년

7. 만약 낙찰 및 인수 후 가처분으로 내 소유권을 상실하게 되면? 

   - 쉽게 말하면, 해당 경매는 무효가 되므로 낙찰자는 경매 채무자에게 변제를 요청할 수 있습니다.

   - 만약 경매 채무자가 해당 금액을 변제 할 수 없다면, 배당을 받은 채권자들이 해당 금액을 반환해야 합니다. 

   - 이미 나간 돈 다시 받기가 쉽지 않을 것 같습니다.   

   - 이런 불안한 물건은 쳐다보지도 맙시다.

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