전세권이란? [ 전세권의 권리분석 ]

※매주 월/수요일에는 기본적으로 부동산,경매에 대한 칼럼 또는 상식을 포스팅 하고자 합니다.

(내용상 이미지가 부족하여 재미가 없을수도 있으니 양해바랍니다.) 

안녕하세요, 그냥사이다 입니다. 

오늘은 전세권에 대하여 조금 더 깊게 알아보겠습니다. 

앞서 작성한 전세권의 정의 관련 포스트의 후속 내용이므로 참고하시기 바랍니다. 

2019/01/28 - [★ 부동산&경매 상식/경매 이론] - 전세권이란? [전세권의 정의와 채권적 전세권과의 비교]

전세권이라는게 당장 세입자가 되면 당장 걱정해야하는 부분이고, 

경매인 입장에서도 권리분석시 굉장히 고민스러운 권리입니다. 

전세권이 있는 물건은 어떻게 권리분석을 해야 하지? 

전세보증금에 대한 인수여부는 어떻게 판단해야 정확할까?

우선 이에 대한 답을 먼저 드리겠습니다. 

최우선순위 전세권은 전세권자의 배당요구에 의해서만 소멸됩니다. 

전세권자의 배당요구가 없으면 매수인이 인수해야 됩니다. 

뒤집어 말하면, 배당요구를 하면 전세권의 설정기간과 상관없이 전세권은 소멸합니다.

답은 나왔습니다. 

그러면 어떻게 확인하면 될까요?

배당을 요구했는지 안했는지만 확인하면 됩니다. 배당요구내역은 바로 매각물건명세서에 나와있습니다. 

생각보다 어렵지 않죠? 

결론을 먼저 쓰고나니 마음이 조금 편안해집니다. 

또한 전세권은 불완전한 말소기준권리입니다. 

말소기준권리는 (시간상) 앞에 있는 권리는 낙찰자 '인수', 뒤에 있는 권리는 '소멸'이라고 설명드렸었습니다. 

( *말소기준권리 - 저당, 근저당, 압류, 가압류, 전세권, 담보가등기, 경매결정개시등기)

전세권은 특정 조건이 충족되어야 말소기준권리의 자격을 획득하기 때문입니다. 

※ 전세권이 말소기준권리가 되는 조건

1) 선수위이어야 합니다. 

2) 건물의 일부가 아닌 전부에 대한 전세권이 설정되어 있어야 합니다. 

3) 경매를 신청하거나, 배당을 요구해야 됩니다.

전세권이 경매물권이 있는 경우, 상기 내역을 기준으로 검토하시면 큰 무리 없이 권리분석을 하실 수 있을 것 같습니다. 

나가시기 전에 '공감' 및 '댓글' 부탁드립니다. ^^;;

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