대항력이란? ① [ 대항력의 정의와 주요사항 ]

※매주 월/수요일에는 기본적으로 부동산,경매에 대한 칼럼 또는 상식을 포스팅 하고자 합니다.

(내용상 이미지가 부족하여 재미가 없을수도 있으니 양해바랍니다.) 

안녕하세요, 그냥사이다입니다. 

오늘은 대항력에 대한 정의와 주요사항에 대해서 이야기하고자 합니다. 

1. 대항력의 정의 

    - 주택임대차보호법에 의해 보호받는 임차인(개인)의 권리 중 하나입니다. 

    - 새로운 집수인 등의 제 3자에게 본인의 임대차 계약을 계속 주장할 수 있는 권능입니다. 

    - 임차인이 대항력의 성립요건(이사 및 전입신고)를 갖추었을 때 대항력이 생긴하고 볼 수 있습니다. 

    - 추가로 확정일자를 확보하게되면 배당을 받을 수 있는 권리가 생깁니다. (우선변제력) 

 

2. 대항력의 성립요건

    (1) 임차인의 성립요건

         - 일반적으로 법인 임차인은 주택임대차보호법의 적용받지 않습니다. (늘상 그렇듯이 100%는 아닙니다.)

         - 임차인은 세대주 여부와 상관없이, 가장먼저 전입한 세대주(원)의 일자를 기준으로 합니다. 

            ex) '19. 03. 17일 아빠(세대주) 이사 및 전입, 

                 '19. 04. 03일 근저당 설정,

                 '19. 05. 05일 아들(세대원) 이사 및 전입

                 위의 경우 '세대합가'라고 하는데, 대항력은 아빠의 이사 및 전입일 다음날인 3/18일 '0'시에 대항력이 생깁니다. 

                 가장 빠른 날짜에 대항력이 생긴다고 보면 됩니다. 

                 이는 기존 세입자의 권리를 보호하기 위함입니다.                   

   

    (2) 주택임대차호보법의 보호를 받는 '주택'의 성립요건

        1) 비주거용 건물의 일부를 주거의 목적으로 사용하는 경우는 주택임대차보호법의 적용을 받지 못합니다.

            → 공부서류 상 주택이라도 실제 사용 용도에 따라 주(택)임(대차보호)법의 적용을 받게 됩니다.  

        2) '주거용'으로 건물이어야 합니다. 

            → 임대차계약 시점에 주거용 구조이거나 실질적으로 주거의 형태를 갖추고 있어야 합니다. 

            → 계약시에는 주거용이 아니었는데, 임차인이 임의로 주거용으로 변경한다고 해서 주임법의 적용을 받을 수 없습니다. 

        3) 미등기 건물이라도 주거용으로 사용된다면 주택임대차 보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 

            → 사용 승인을 받지 못한 주택이라도 마찬가지입니다. 

        4) 주거용 건물에 대한 여러가지 변수가 많아 애매한 경우라면 판례를 잘 찾아봐야 합니다. 

* 만약에

   ① '주택이 아닌' 비주거용 건물일 때 근저당이 설정되었고, 

   ② '비주거용' → '주거용' 으로 변경등기가 되지 않은 상황에서,

   ③ 임차인이 '주거용'으로 들어오게 된 소액임차인은

자신의 보증금을 보장 받을 수 있는가?   

→ 판례에 따르면, 소액임차인은 '보증금'에 대하여 우선변제권을 인정받을 수 있습니다. 

   주임법은 국민의 주거생활의 안정 보장이 목적인 특별법이기 때문입니다. 

    

    (3) 주택의 '인도'란?

        - 주택에 대한 사실상의 지배를 이전하는 것(점유)이라고 표현합니다. 

        - 당연히 무단 점유는 인정되지 않으며, 꼭 당사자가 아니라도 대리인에 의해 점유해도 상관없습니다. 

    (4) 대항력을 갖추기 위한 '주민등록'의 성립요건

         - '전입신고'를 하게 되면 '주민등록'이 되었다고 봅니다.  

         - '전입신고'가 완료된 시점이 기준이 됩니다. 

            * 일반적으로는 간단하게 전입신고가 가능하여 전입신고 신청 시점과 수리 시점에 차이가 없지만, 

              두 시점 사이에 오류사항(전입자 이름, 주소 오기 등)이 발생하여 수정하게 되면 

              최종 수리 시점을 기준으로 대항력이 발생합니다. 

         - 나 '을' 이 집주인 '갑' 과의 계약을 통해 임차를 마쳤고, 

           이를 다른 제 3자 '병' 에게 다시 세를 놓아도 '병'이 이사 및 전입신고를 마치면, 

           '병'은 대항력을 갖추었다고 할 수 있습니다.  

     (5) 공부서류와의 일치

         - 단독주택의 경우 전입신고시의 주소가 해당 임차주택의 주소와 완벽하게 일치해야 합니다. 

           → 불일치하는 경우, 수정된 시점을 기준으로 대항력이 취득되었다고 볼 수 있습니다. 

         - 공동주택인 아파트듸 경우에도 최소한 동/호수는 정확하게 기재되어야 합니다. 

           → 동/호수가 누락되거나 잘못 표기된 경우, 대항력 취득 시점에 분쟁이 있을 수 있습니다. 

3. 대항력의 성립시기 및 존속기간

   (1) 대항력의 성립시기

        - 이사 및 전입신고가 완료된 다음날 '0'시에 대항력이 생긴다고 볼 수 있습니다. 

          (굳이 '0'시로 정해놓은 이유는 다음 날 다른 권리가 들어왔을 때 임대차 권리를 보호하기 위함힙니다. ) 

   (2) 대항력이 존속되기 위한 요건들

        1) 경매에서 대항력의 존속 요건은 배당요구종기일까지 유지하면 됩니다. 

            (배당요구종기 = 배당을 요구할 수 있는 기한)

하지만, 판례에 따르면 100% 안전빵(?)은 낙찰자에게 소유권이 이전되는 시점까지 보유하는 것이 좋습니다. 

경매 절차의 하자 또는 경매 취하 등 원활하게 경매가 흘러가지 않는 경우, 

대항력을 끝까지 유지하지 못할 경우 당황스러운 상황에 놓일 수도 있습니다. 

        2) 주민등록(전입)이 변경되면 대항력을 상실하게 됩니다. 

            - 가족 중 일부가 일시적으로 옮기는 것은 예외입니다. 

            - '임차권등기명령'을 신청하면 전출하더라도 대항력은 유지될 수 있습니다. 

               → 내 임차권을 권리로 등기하면 그 자체로 대항력을 보유하게 됩니다.

다음 포스트에서는 대항력과 다른 권리들간의 관계에 대하여 다루어보겠습니다.

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