공부서류 제대로 파헤치기 1탄 - 등기사항전부증명서(등기부등본) 보는 법

※매주 월/수요일에는 기본적으로 부동산,경매에 대한 칼럼 또는 상식을 포스팅 하고자 합니다.

(내용상 이미지가 부족하여 재미가 없을수도 있으니 양해바랍니다.) 

우선 기존에 포스팅 했던 글을 참고하시면 도움이 될 것 같습니다. 

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2018/11/25 - [★ 부동산&경매 상식] - 공부(公簿)서류 파헤치기 - 1. 등기사항전부증명서(등기부등본)

홍길동이는 오랫동안 돈을 모으고 모아 내 집을 마련했습니다. 

그런데 어느날 낯선 사람이 와서, "여기는 제 집입니다. 나가주세요." 라고 하는 말을 듣고 멍해졌습니다. 

무슨 황당한 일인가 했지만, 결국 집을 비워줄 수 밖에 없었다. 

이게 가능한 일인가? 

물론 가능성은 있다. 만약 등기사항전부증명서를 집 사기 전에 확인하지 않았다면.

이번 시간에는 등기사항전부증명서(등기부등본) 실제 서류를 예시로 설명을 하고자 합니다. 

간단하게 '등기부등본'이라고 쓰겠습니다. 

등기부등본은 1) 표제부, 2) 갑구, 3) 을구로 나누어 집니다. 

상기 항목을 하나씩 짚어가면 설명드릴께요.

1) 표제부

 - 내가 사고자 하는 집의 대략적인 정보를 설명해주는 부분입니다. 

① 표시번호: 등기한 순서를 매긴 번호입니다. 

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*여기서 잠깐! 등기는요,

쉽게 말하면 공식적인 문서에 기록 + 대중에 공표의 의미를 담고 있습니다. 

보통 영어는 register 정도로 표현되지만, 공표의 의미도 내포하고 있음을 기억하셔야 합니다. 

(법정지상권 등에서 등기를 해석할 때 공표의 여부를 담아서 해석하기도 하기 때문에 말씀드립니다.)

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② 접수: 집이 집어진 대략적인 날을 확인할 수 있습니다. 

    이 건물은 13년 11월 21일 지어졌군요.

③ 소재지번: 집의 정확한 서류 상 주소를 나타냅니다.

    논산에 있는 아파트입니다. 제 1동이구요.

④ 건물내역: 집의 건축 주재료, 총 층수와 각 층의 면적을 표기합니다.

    콘크리트로 지어진 아파트로 지하 2층 지상 12층 짜리 아파트입니다. 

⑤ 등기원인 및 기타사항: 등기를 하는 사유와 기타 상세내역을 표시합니다.

    특별한 사항이 없으면 공란으로 표기됩니다.

 

⑥ 건물번호: 집의 층수 및 호수를 나타냅니다.

    이 아파트는 3층 XXX호입니다. 

⑦ 건물내역: 집의 전용면적을 표기합니다. 

     전용면적은 28.9243㎡ 으로 약 8.76평 정도 됩니다.

⑧ 대지권 비율: 건축물이 차지하고 있는 토지 면적 中 내가 가지고 있는 땅의 비율 

    대지권 비율은 1.05%입니다.(7.8095/740) 굉장히 적습니다. 이런 경우 재개발이나 재건축 등을 노리시면 안됩니다.

    * 재개발을 목적으로 하신다면 대지권을 눈여겨 보셔야 합니다. 대지권 비율이 높을 수록 더 많은 보상이 이루어집니다.

    * 재건축이라면 더 넓은 면적을 얻을 수 있습니다. 

2) 갑구

 - 소유권에 관한 사항을 확인할 수 있는 부분입니다. 

 - 만약 아래 포스팅에서 언급했던 권리들이 등기되어 있다면 굉장히 유의하셔야합니다.

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2018/12/19 - [★ 부동산&경매 상식] - 등기사항전부명세서(등기부등본)을 볼 때 조심해야 하는 사항

① 순위번호: 등기 접수일자를 기준으로 순서를 매긴 번호로 갑구 상 권리들이 충돌할 때 이 번호로 우선순위를 결정하게 됩니다. 

    접수일자에 따라 순서가 매겨져 있습니다. 

② 등기목적: 해당 권리를 등기부등본상에 등기한 목적을 확인할 수 있습니다. 

    소유권 보존 또는 이전에 대한 내용이 있습니다. 건설사 2곳이 1/2의 지분으로 나누어 소유하다가 XXX신탁주식회사로 넘어갔다가 다시 건설사 2곳으로 소유권이 이전되고 다시 신XX시가 매매로 소유권을 이어 받았습니다. 

③ 접수: 등기 접수 일자를 기록하는 곳입니다. 갑구와 을구에 있는 권리들이 충돌하면 접수날짜를 가지고 순위를 결정하게 됩니다. 

    13년에 건물이 지어지고, 14년 초에 XXX신탁주식회사로 소유권이 넘어가고 17년에 다시 개인인 신XX씨에게 매각되었네요. 

④ 등기원인: 등기를 하게된 사유가 기록되어 있습니다. 

    신XX씨에게 매각된 이후 XX새마을금고의 빚을 갚지 못해서 임의경매가 개시되었습니다.  

⑤ 권리자 및 기타사항: 현재 집의 소유권자, 소유권자의 주소/주민등록번호/거래가 등이 기록됩니다. 

    신XX씨에게 돈을 빌려준 곳은 으X새마을 금고입니다.

3) 을구

 - 소유권 이외의 권리에 대하여 확인할 수 있는 부분입니다. 

① 순위번호: 등기 접수일자를 기준으로 순서를 매긴 번호로 을구 상 권리들이 충돌할 때 이 번호로 우선순위를 결정하게 됩니다. 

    별도의 설명은 생략하겠습니다. 

② 등기목적: 해당 권리를 등기부등본상에 등기한 목적을 확인할 수 있습니다. 

    근저당이 설정되었습니다. 

③ 접수: 등기 접수 일자를 기록하는 곳입니다. 갑구와 을구에 있는 권리들이 충돌하면 접수날짜를 가지고 순위를 결정하게 됩니다. 

    13년 부터 꾸준하게 근저당이 설정되었습니다. 해당 권리가 말소되면 위의 표시와 같이 빨간색으로 취소선이 그어집니다. 

④ 등기원인: 등기를 하게된 사유가 기록되어 있습니다. 

    신XX씨는 새마을 금고에서 돈을 빌리고 근저당을 설정했습니다. 채권최고액은 대출금에 130%로 판단됩니다. 

    원래 대출금액은 62백만원이나 여기에 30%의 예비로 추가해서 잡은 18.6백만원(30%)로 구분할 수 있겠습니다. 

⑤ 권리자 및 기타사항: 현재 근저당권자, 근저당권자 주소 등이 기재됩니다.

    채권자는 개인도 있고 새마을금고도 있네요.

오늘은 실제 등기부등본을 사례로 들어 설명해보았습니다. 

등기부등본에는 그 건물의 역사가 고스란히 담겨있어 가벼운 마음으로 천천히 읽어보면 나름의 재미를 느끼실 수도 있을 것 같습니다. 

나가시기 전에 '공감' 및 '댓글' 부탁드립니다. ^^;;

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