공부(公簿)서류 파헤치기 - 1. 등기사항전부증명서(등기부등본)

※"그냥사이다" 블로그에서는 매주 월/수요일에 기본적으로 부동산,경매에 대한 칼럼 또는 상식을 포스팅 하고 있습니다. 

(내용상 이미지가 부족하여 재미가 없을수도 있으니 양해바랍니다.) 

안녕하세요, 

오늘은 내 보증금을 안전하게 지키기 위해 반드시 확인해야 할 공부(公簿)서류 중 가장 기초가 되는 등기사항전부증명서(a.k.a 등기부등본)에 대해서 살펴보겠습니다. 

1. 등기사항전부증명서의 구성

1) 표제부

 - 소재지번, 건물내역, 등기사항 등의 집에 대한 기본적인 정보를 담고 있습니다. 

2) 갑구

 - 집의 소유권에 대한 사항이 기재되어 있습니다. 

 - 가장 밑에 등기되어 있는 사람이 주인입니다. 

 - 보통 말소되면 취소선이 그어진 채로 표시됩니다. 

3) 을구

 - 소유권 이외의 사항(권리)이 기재되어 있습니다. 

 - 우리가 보통 접하게 되는 '근저당권' 같은 권리사항 등이 기재가 됩니다. 

2. 등기사항전부증명서에서 판단해야 하는 것 

1) 소유주의 채무건전성

 - 단순히 부채의 금액뿐 아니라 돈을 빌린 곳 등을 확인하여, 소유주의 신용도 및 채무 건전성을 짐작할 수 있습니다. 

 - 만약 1,2 금융권이면 몰라도 기타 대부업체에서 빌린 금액이 근저당으로 잡혀있다면 상당히 위험하다고 볼 수 있습니다. 

 - 쉽게 말해 '오죽하면 집을 담보로 잡는데도 1,2 금융권에서 대출이 안해줘서 제3으로 갔냐..'뭐 이렇게 생각하시면 됩니다. 

2) 내 보증금의 보장금액

 - 간단하게 예를 들어보겠습니다. 만약 1억짜리 아파트에 들어가려고 합니다. 전세는 7,000만원입니다. 등기부등본을 확인하니까 하나은행에서 잡은 근저당(채권최고액) 4,800만원이 있습니다. 이 경우에는 내 전세보증금이 안전하게 보장이 될까요? 

 - 답은 '아니다' 입니다. 최악의 경우 집주인의 파산으로 아파트가 경매에 넘어가게 된다면 등기부등본에 먼저 등기된 하나은행에서 최고 4,800만원까지 대금을 회수한 후에야 내 보증금을 받을 수 있습니다.

 - 아파트 가격 1억 - 4,800백만 = 5,200백만, 내 보증금 7,000백만, 차이 -1,800백만

 - 이런 경우에는 안들어가는게 맞습니다. 내 보증금과 기존에 설정된 부채의 합이 60%를 넘어가면 유사시에는 손해를 볼 가능성이 커집니다. 

 - 이 부분은 중요합니다. 만약 집주인이 " 설정은 4,800백만이지만, 5년 전에 빌렸던 거고 이미 거의 다 갚아서 걱정안하셔도 됩니다" 이렇게 이야기 한다고 그냥 믿으면 나중에 큰일납니다. 설정된 최고액 안에서는 다시 돈을 빌릴 수도 있기 때문입니다. 

3. 참고해야 할 사항 

1) 수시로 등기내역을 확인해야 합니다.  

 - 부동산 중개업자에게 요청하시면 됩니다. 계약금 내기 전, 중도금 낼 때, 잔금 치를 때 등 돈이 오가는 분기점 마다마다 반드시 등기사항전부증명서를 요청하여햐 합니다. 증명서에는 출력일시가 함께 나오기 때문에 꼼꼼하게 챙겨야 합니다. 

 - 일부 중개업자는 말로 대충 넘기려고 합니다. 하지만 내 돈은 내가 지켜야 하므로 당당하게 요구하셔야 합니다. 

2) 채권최고액은 보통 실제 대출금액 대비 120% ~ 130%를 설정합니다.   

 - 위에 예시에서도 4,800백만원의 근저당이 설정되어 있다면, 실제 은행에서 빌린 금액은 4,000백만원이지만 은행에서 부채를 회수하기 위해 발생하는 인건비, 수수료 등 기타 부대비용을 대비차원에서 더 올려놓은 것입니다.

등기사항전부증명서는 가장 기초적이면서도 중요한 서류이므로 반드시 살펴보셔야하며, '봐도 모르겠어'라고 하시면 중개업자에게 문의해가면서 꼼꼼히 따지는 절차가 반드시 반드시 필요합니다. 

그래도 불안하시다면 권리 내역이 깔끔한 집을 고르시면 됩니다. 

다음 포스팅에서는 건축물 대장에 대해서 살펴보겠습니다. 

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