경매 물건 분석(사건번호: 2018타경 103425) 천안 신방동 두레현대아파트

※매주 월/수요일에는 기본적으로 부동산,경매에 대한 칼럼 또는 상식을 포스팅 하고자 합니다.

(내용상 이미지가 부족하여 재미가 없을수도 있으니 양해바랍니다.) 

안녕하세요, 그냥사이다입니다. 

현업이 바빠 사실 물건도 제대로 보지 못했는데요, 오늘은 살짝 여유가 생겨서 잠시 동네 물건을 살펴봤습니다. 

제 집에서 그리 멀지 않은 곳의 아파트입니다. 

근처에는 예전에 제가 꽈배기 포스트를 올렸던 가게도 있습니다. 

2018/09/18 - [소소한 일상] - 천안 간식 - 못난이 꽈배기

어떤 사연이 있을지 대~충 살펴보겠습니다.  부담없이 대~충 읽어보시기 바랍니다.  

<출처: 네이버부동산>

경매번호는 2018년 103425입니다. 

제가 알기로는 경매번호의 뒷 6자리는 발생기준으로 넘버링한다고 하는데요, (틀렸으면 바로잡아주세요 ^^;)

(최소 18년에는 10만건이상 경매가 신청됐다고 보시면 되겠네요. 

경기가 좋고 나쁨에 따라 경매 건수의 차이가 크다고 하던데, 직접 확인은 못해봤습니다.)

매각기일은 4월 1일(월)입니다. (천안지방법원의 주요 매각요일은 '월'요일입니다.)

감정가는 141백만이고 '18년 12월에 1차로 경매가 진행되었느나

현재 3차까지 유찰되어 4월 1일에는 48백만원부터 입잘이 가능합니다. 

<출처: 네이버부동산>

방 3개에 18평 정도되는 아파트 입니다. 

'97년 사용승인이 났으니 20년이 족히 넘은 아파트입니다. 

아파트 주변의 상권이나 편의시설은 나쁘지 않다고 봅니다. 

다만 아파트 건너편으로는 유흥시설이 좀 있는 편이라 아이들에게는 썩 좋은 환경은 아닙니다. 

임차인은 윤모씨구요, 15년 3월에 전입신고 및 확정일자를 받은 걸로 봐서, 

기본적인 부동산에 대한 지식은 있다고 봅니다. 현명하게 잘 했습니다. 대항력을 갖추었구요 우선변제도 가능합니다. 

보증금은 145백만인데요, 계약기간이 지났는데도 보증금을 받지 못해 경매를 신청한 것으로 보입니다. 

<대항력 및 우선변체관 관련 포스트는 아래의 링크를 참고하세요>

[★ 부동산&경매 상식/경매 이론] - 대항력이란? ① [ 대항력의 정의와 주요사항 ]

[★ 부동산&경매 상식/경매 이론] - 대항력이란? ② [ 대항력과 다른 권리들과의 관계 ]

[★ 부동산&경매 상식/경매 이론] - 우선변제권이란? [우선변제권의 정의와 주요사항 ]

[★ 부동산&경매 상식/경매 이론] - 우선변제권이란? [ 예시를 통한 임차인과 근저당권자의 순위분석 ]

[★ 부동산&경매 상식/경매 이론] - 임차권등기란? [임차권등기명령과 주요 사항]

임차인은 대항력, 우선변제권등 본인이 할 수 있는 모든 걸 실수없이 처리했습니다. 

(전입신고를 한 날 계약서에 확정일자까지 받았습니다. '15년 13월 14일 0시 부터 대항력과 우선변제력을 획득했습니다. )

하지만 현재 상황은 참 임차인입장에서는 억울할 수 밖에 없습니다. 

천안의 아파트 시세가 전체적(불당 제외)으로 많이 떨어진 영향을 그대로 받고 있기 때문입니다. 

<출처: 네이버부동산>

<출처: 네이버부동산>

보시다 시피 해당 아파트를 입주하는 시점에는 상하한가의 폭도 좁았고, 금액도 170백만을 전후로 형성되어 있었습니다. 

전세가율도 85% 내외에서 움직여서 크게 이상한 상황은 아니라고 판단했을 것 같습니다. 

<출처: 네이버부동산>

하지만 지금은 상하한가의 폭이 너무 넓어졌고, 보증금인 145백만보다 더 잘 팔기도 정말 어려운 상황입니다. 

이러지도 저러지도 못하는 상황이 되어버렸습니다. 

사실 이러한 상황을 미리 예견하고 대비하기는 쉽지 않습니다

누구나 경험할 수 있다고 생각합니다. 집값이 덜어지는데 버텨낼 장사 있나요?

집값의 변동을 미리 알 수는 없으니까요.

[ 뒷북치면서 전세 입주의 적정성 복기해보기 ]

1. 통계를 이용한 의사결정을 했다면? 

   - 위의 시세표를 보면 아파트의 가격이 떨어지는 시기즈음 부터 천안의 신불당 아파트가 하나둘씩 들어오기 시작했습니다.

   - 신불당으로 어떻게든 가고자 천안의 다른 지역의 아파트는 급매가 넘쳐났습니다. 

   - 전세 입주 당시 천안의 미분양 아파트 수량 등을 미리 한번 봤다면 어땠을까요? (심한 비약이긴 합니다. 뒷북이죠.) 

     * 관련해서 라미드니오니님의 포스팅을 링크합니다. 

       (통계청 통계활용하기 - https://ramideunioni.tistory.com/104)

2. 입주할 당시에도 20년이 가까워오는 아파트였는데, 너무 높은 보증금(전세가율)은 아니었을까? 

    - 같은 전세가율의 아파트라도 덜 오래된 아파트로 갔으면 시세하락의 충격을 덜 받지 않았을까? 요렇게 생각해봅니다. 

결론적으로 위의 2가지 가정은 말 그대로 뒷북이고, 결과론적인 해석에 불과합니다. 

 전세로 들어갈 때 해당 가정 2가지를 고려했다고해도 피했을거라는 보장은 없지만, 

한 번 생각해볼만한 가치는 있지 않나 싶습니다. 

나가시기 전에 '공감' 및 '댓글' 부탁드립니다. ^^;;

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