경매 물건 분석(사건번호: 2018타경 5088) 천안 구성동 신성 미소지움아파트(개미지옥 2탄)

※매주 월/수요일에는 기본적으로 부동산,경매에 대한 칼럼 또는 상식을 포스팅 하고자 합니다.

(내용상 이미지가 부족하여 재미가 없을수도 있으니 양해바랍니다.) 

안녕하세요, 그냥사이다 입니다. 

오늘은 지난 주 일요일날 경매 물건 포스팅하면서 개미지옥 아파트 이야기를 했었는데요.

3차 입찰 결과를 보여드리면서, 제가 왜 개미지옥이라는 표현을 썼는지 다뤄볼 예정입니다. 

지난 번 포스팅을 못 보신분들은 이해가 안될 가능성이 많으니 꼭 보시고 이어 보시기 바랍니다. 

2019/01/13 - [★ 부동산&경매 상식/대충 물건분석] - 경매 물건 분석(사건번호: 2018타경 5088) 천안 구성동 신성 미소지움아파트(개미지옥)

자, 우선 지난 주 일요일 3차 입찰기일 전 상황을 보시겠습니다. 

<출처: 네이버 부동산>

보시는 바와 같이 3차 매각기일은 '19.01.14(월요일)이었습니다.

<출처: 네이버 부동산>

위의 사진은 포스트 작성일 기준('19.01.14 오후) 입찰 결과가 반영된 내역입니다. 

최저가격 83.3백만원으로 시작하는 아파트가 또 입찰자가 없어서 유찰되었습니다. 

(당연한 결과였지만, 제가 예언했었습니다 ㅎㅎ)

다음 매각기익은 '19.02.18일로 또 유찰될 것 같습니다. (그 때가서 다시 포스팅 할지는 모르겠습니다.)

특별한 사정이 없는 이상 무잉여가 되기 전까지 대략 8회차까지는 유찰될 것 같습니다. 

8차까지 가면 최저매각가격은 14백만이 됩니다. 

그러면 이 시점에서 왜 이렇게까지 경매가가 떨어질 수 밖에 없을까? 

이제 제 나름의 답변을 드리겠습니다. (물론 상황에 따라 지금 답변은 틀린 답변이 될 수도 있습니다.)

앞선 포스트에서 말씀드린대로 155백만원의 보증금이 걸려있는 세입자가 있습니다. (세입자는 '이모씨'라고 표현하겠습니다.)

이 분은 대항력을 가지고 있는 세입자입니다. 

나중에 대항력에 대한 아주 상세한 포스팅을 해야겠지만, 지금 간단하게 말씀드리면 

낙찰자가 얼마에 낙찰을 받든 '이모씨'의 보증금은 낙찰자가 물어줘야 합니다. 

세입자가 명도로 나가든 아니면 낙찰자와 재계약을 하고 그냥 눌러살든(지금이든 나중이든) 

세입자 '이모씨'가 나갈 때 155백만원을 낙찰자가 지급해줘야 할 의무를 가지고 있다는 말입니다. 

갭투자하면 전세금 안고 전세가액과 매매가액의 차이만큼만 집주인에게 주고 매매를 하는 것과 비슷한 개념입니다. 

전세금을 안고 경매로 취득해야 합니다. 

이제 아파트 시세와 같이 살펴보겠습니다. 

<출처:네이버 부동산>

이 아파트는 같은 평형일 경우, 네이버 부동산 기준 현재 시세가 143백만 ~ 177백만으로 형성되어 있습니다. 

어떤 생각이 드시는지요? 

지금 보증금이 너무 과하지 않나요? 

<출처:네이버 부동산>

세입자 '이모씨'가 들어가던 2016년 2월 당시에는 시세가 185백만 ~ 198백만이었고, 

당시 기준 전세가율은 80% 가량으로 적정한 편이었습니다. 

하지만 지금 시세는 오히려 전세보증금이 매매가를 넘긴 상황이네요.

'19.06월로 예산되는 8차에 최저가격이 14백만이지만 총 매입금액은 

보증금 155백만 + 14백만 = 약 170백만입니다. 

상식적으로 8회차에 누가 들어올까요? 끝이 안보이는 개미지옥입니다. 

이 아파트는 세입자도 떠날수 없고(보증금을 받을 곳이 없습니다.)

돈을 빌려준 채권자 '황모씨'도 하소연 할 곳이 없습니다. 돈은 당연히 못받습니다. 

19년 첫 눈이 내리면 이 아파트를 놓아 줄수 있을까요? 그것도 장담하기 어렵네요..

저도 이런 개미지옥 같은 아파트가 어떻게 해결될지 궁금합니다. 

저는 이렇게 생각합니다. 

안타깝지만 채권자 '황모씨'는 좀 더 꼼꼼하셨어야 합니다. (냉정하게 표현하고 싶지만, 차마 못하겠어요..)

돈 빌려 줄 때 아파트를 근저당 설정하면 돈을 받는 것에는 문제가 없을거라고 안일하게 생각하셨던 것 같습니다. 

하지만, 조금만 더 살펴보셨으면 선순위 보증금 때문에 후순위라 근저당은 큰 의미가 없음을 아셨을텐데 말입니다. 

아니면 개인적인 친분 때문에 그 정도까지 따지면서 안빌려주기 어려웠을지도 모릅니다. 

다만, 1,2백도 아닌 큰 금액을 빌려줄 때는 특히나 근저당을 잡을 생각이셨으면 좀 더 꼼꼼하셨으면 얼마나 좋았을까요..

부디 이 포스트를 읽으신 분들 중에는 이러한 불상사가 없기를 바랍니다. 

저는 전문가는 아니구요, 프로도 아닙니다. 

그냥 일반 제조업 회사에서 키보드로 먹고사는 직장인인데요, 간단한 권리분석이라면 도와드릴테니 질문 주셔도 됩니다. 

이렇게 '황모씨'의 치명적인 비극은 솔직히 미연에 예방 가능했습니다. 

너무 말이 길었네요. 

이번 물건은 이 정도로 정리하겠습니다. 

감사합니다. 

나가시기 전에 '공감' 및 '댓글' 부탁드립니다. ^^;;

여러분의 클릭 하나가 제 블로그 운영에 큰 힘이 됩니다.