경매의 절차

※매주 2회 이상 부동산/경매에 대한 칼럼 또는 상식을 포스팅 하고자 합니다.

(내용상 이미지가 부족하여 재미가 없을수도 있으니 양해바랍니다.) 

오늘은 경매의 절차에 대하여 알아보겠습니다. 

1. 경매 신청

   - 법원에서 정해진 양식(신청서)와 관련 첨부서류를 제출하여 신청이 가능합니다. 

2. 경매개시결정

   - 경매 신청서가 접수되면 법원에서는 3일 이내에 서류심사를 통해 경매개시를 결정합니다.

   - 경매절차가 개시되면 동시에 해당 부동산에 대한 압류가 진행됩니다.

   - 압류는 채무자에게 해당 결정이 송달되거나 등기가 된 시점에 효력을 발휘합니다.

3. 경매개시결정 등기 촉탁

   - 법원에서 경매개시를 결정하게 되면 법원사무관은 즉시 개시사유를 등기하도록 등기관에게 촉탁하게 됩니다. 

 

4. 경매개시정본의 송달

   - 앞에서 본바와 같이 압류는 채무자에게 해당 결정이 송달된 때 또는 등기된 시점에 효력을 발휘한다고 했고 이는 경매의 진행에서 적법유효 조건이므로 반드시 지켜져야 합니다. 

   - 적법한 조건이 만약 지켜지지 않는다면 경매는 무효가 될 수 있습니다. 

5. 배당요구종기의 결정, 공고

   - 압류의 효력이 발생하고 나면 법원에서는 1주일 이내에 배당을 요구할 수 있는 기한을 정하고 공고를 하게 됩니다.

6. 현황조사

   - 법원에서는 경매개시결정 후 바로 집행관에게 해당 부동산의 상태, 점유현황, 차임, 보증금 여부 및 금액 등을 조사하도록 명령합니다. 

   - 본 과정을 통해 경매 입찰자등에게 해당 부동산에 대한 정보를 제공하게 됩니다.

   - 집행관의 원활한 조사를 위해 건물에 출입할 수 있고 점유자가 있거나 제 3자에게 질문과 문서를 요구할 수 있습니다. 

 

7. 최저매각가격 결정

   - 현황조사가 완료되고 나면 법원에서는 감정인에게 부동산 평가를 의뢰하고 이에 따라 최저매각가격이 결정됩니다.

8. 채권 최고(배당요구)

   - 배당금은 해당 부동산의 매각대금으로 각 채권자들에게 채권의 몫을 나눠주는 금액을 말합니다.

   - 배당 요구는 배당요구종기일까지 경매사건에 관련된 이해관계인들에게 경매법원에서 채권액을 신청하라고 요구하는 것을 의미합니다.

   - 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자가 아니라면, 반드시 배당요구를 해야 합니다.

9. 배당요구 종기

   - 해당일 이후에는 배당요구를 할 수 없습니다. 

10. 물건명세서 작성/비치

   - 물건명세서에는 사건번호, 매각물건번호, 최선순위 권리내역, 배당요구 종기, 점유현황 등의 정보가 포함되어 있습니다. 

11. 매각기일/매각결정기일 지정, 공고, 통지

   - 법원에서는 해당 물건의 매각기일과 매각결정기일을 정하고, 공고와 통지를 진행하게 됩니다. 

12. 매각기일 실시

   - 법원에서 매각을 진행하게 됩니다.

   - 아주 드물게 기간을 두고 입찰을 받는(기간입찰) 경매도 있지만, 최근에는 거의 정해진 일자(기일입찰)로 진행하고 있습니다. 

13. 매각결정기일

    - 매각기일로부터 1주일이 이내에 해당 매각의 허가 또는 불허를 결정하는 기일입니다.

14. 매각허부결정 선고

    - 해당 결정기일에 매수자는 출석할 필요가 없으며, 법원에서 선고만 합니다. 

    - 매각불허사유에 따라 불허가 결정되면 매수인에게 통보하게 됩니다.

15. 대금지급기한 지정, 통지, 납부

    - 매각허가결정 후 대금지급기한을 정하여 통지하며, 매수인은 해당 기일안에 납부를 하여야 합니다. 

    - 해당 기한을 경과하는 경우 매각이 취소되는 것은 아니며 그 기간에 따라 지연이자가 발생하게 됩니다. 

    - 대금이 미납되면 차순위매수신고인(2등 입찰자)에게 매각허가결정이 날 수도 있습니다.

16. 배당기일 지정, 통지, 최고

    - 법원에서는 배당기일을 정하고 알리게 됩니다.

17. 배당기일

18. 배당표 확정

    - 법원에서는 배당요구된 권리 내역과 낙찰결과를 토대로 배당표를 확정합니다. 

19. 배당

    - 배당표에 따라 배당을 실시합니다.

위와 같이 경매신청부터 최종 매각후 배당까지 보통 1년 이상의 시간이 걸리는 것이 일반적입니다. 

오늘은 경매의 절차에 대하여 살펴보았습니다. 

감사합니다.