권리분석이란? (2)

★ 부동산&경매 상식/경매 이론 2019. 1. 25. 07:00

※매주 월/수요일에는 기본적으로 부동산,경매에 대한 칼럼 또는 상식을 포스팅 하고자 합니다.

(내용상 이미지가 부족하여 재미가 없을수도 있으니 양해바랍니다.)

안녕하세요, 그냥사이다입니다.

지난 포스팅에서 권리분석에 대한 개념, 중요성, 대상 등을 포스팅 했었는데요,

오늘은 권리분석을 어떻게 하면 되는지에 대하여 살펴보겠습니다.

1. 권리분석 방법

말소기준권리를 찾아서 앞 선 권리는 '인수', 그 뒤의 권리는 '소멸' 이렇게 이해하시면 됩니다.

물론 모든 물건이 100% 이 방식으로 분석되지는 않습니다.

그러면 얼마나 좋을까 싶습니다. 하지만 90% 이상의 물건은 상기의 공식으로 접근이 가능합니다.

앞선 포스팅에서도 말했지만, 처음에는 확실해 보이는 물건만 찾아도 얼마든지 있습니다.

※ 말소기준권리란?

경매 물건이 매각 후 남는 권리와 사라지는 권리를 구분해주는 기준점

요렇게 보시면 크게 개념이 다르지 않습니다.

특정한 사건(권리)을 중심으로 앞은 남고 뒤는 없어진다. 이렇게 말이죠.

그럼 특정한 사건이라는게 어떤 게 있을까요?

저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 가등기, 담보가등기, 강제경매 기입등기, 전세권 있습니다.

제가 포스팅했던 실제 경매건으로 설명해보겠습니다.

<경매 사건번호: 2018타경 5088>

상기 사진에 No. 열 2번 행을 보시면 '황모씨'가 권리종류 근저당으로 등기해 놓은게 보입니다.

아무 권리나 말소기준권리가 될 수는 없구요, 이 물건에서는 '황모씨'가 근저당 권리자였기 때문에 경매신청이 가능합니다.

이번에는 다른 물건을 볼까요?

이번 물건도 마찬가지로 현대캐피탈의 근저당권이 말소기준권리입니다.

물론 다른 여러가지 예를 다음 포스팅에서 다루겠지만, 말소기준권리라고 하는게 어렵지 않죠?

등기된 권리에서 말소기준권리가 되는 부분을 찾아 앞에 있는 권리는 낙찰받은 사람이 책임을 져야하구요,

그 뒤에 있는 권리는 관심 안가지셔도 됩니다. (100%는 아닙니다. 한 98%쯤?)

( 매각물건명세서보면 '말소기준등기'라고 표시가 되어 있어 실제로는 찾을 필요도 없습니다. 쉽죠? )

다음 포스팅에서는 더 많은 사례로 한 번 더 권리분석을 해보겠습니다.

감사합니다.

나가시기 전에 '공감' 및 '댓글' 부탁드립니다. ^^;;

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