강제경매와 임의경매

※매주 월/수요일에는 기본적으로 부동산,경매에 대한 칼럼 또는 상식을 포스팅 하고자 합니다.

(내용상 이미지가 부족하여 재미가 없을수도 있으니 양해바랍니다.) 

오늘은 경매 기초지만 많이 헷갈려하는 '강제경매와 임의경매'에 대한 이야기를 하고자 합니다. 

1. 강제경매

   - 부동산에 대한 강제집행방법 중 하나입니다. (강제경매, 강제관리)

   - 채무자가 소유한 부동산을 압류 및 현금화 후에 그 대각금액으로 채권을 변제하기 위한 강제집행 절차입니다.

   - 국가에서 발행한 공신력있는 집행권원을 가지고 경제를 신청하는 것입니다.

     *집행권원 - 확정된 판경문, 확정된 지급명령, 조정조서, 집행증서, 가압류 가처분 명령 등

2. 임의 경매

   - 그 실행에 집행권원을 요하지 아니하는 경매 즉 '담보권의 실행 등을 위한 경매'가 법적용어입니다. 

   - 담보권의 실행 등을 위한 경매를 말합니다.

     *담보권 - 저당권, 근저당권, 유치권, 전세권, 담보가등기 등

   - 담보권자(=채권자)의 담보권을 국가기관(법원)이 대행하는게 불과합니다.

   - 해당 담보권에 하자나 흠결이 있는 경우, 경매를 개시하지 못할 수 있으며, 매각불허가사유가 될 수 있습니다.

      * 2018/12/10 - [★ 부동산&경매 상식] - 실무에서 주로 발생하는 경매물건 매각불허사유 6가지 

3. 강제경매와 임의경매는 모두 금전채권의 만족으로 얻기 위해 국가가 부동산을 강제적으로 경매하는 점이라는 것은 공통점입니다.

   - 다만, 임의경매는 특정 담보물이 중심이며 강제경매는 채무자의 채무불이행에 따라 일반 재산을 경매하는 것입니다. 

   - 임의경매도 몇 가지의 특별 규정을 제외하고는 강제경매와 절차적 차이가 없습니다. 

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[참고] 실직적 경매 vs 형식적 경매

1) 실질적 경매는 '채권자의 만족(채권회수)를 위해 실행하는 경매입니다. 

   - 위에서 언급한 강제경매 및 임의경매 모두 포함됩니다. 

2) 형식적 경매

   - 경매의 형식을 갖추고 있으나 재산 분할 등의 정리를 위한 경매입니다. 

   - 공유물 분할 등을 가장 쉬운 예로 들수 있습니다. 

   - 지분 물건을 낙찰받아, '공유물 분할청구 소송'을 통해 형식적 경매를 개시하려는 움직임을 보이면

     나머지 지분권자와의 협상에서 유리한 위치를 차지할 가능성이 큽니다.

     (오늘 포스트 중에 실무적으로 굉장히 중요할 수 있는 부분입니다.)

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