권리분석이란? (1)

※매주 월/수요일에는 기본적으로 부동산,경매에 대한 칼럼 또는 상식을 포스팅 하고자 합니다.

(내용상 이미지가 부족하여 재미가 없을수도 있으니 양해바랍니다.) 

안녕하세요, 그냥사이다 입니다. 

이제 서서히 경매의 핵심에 다가가는 포스팅을 쓰려고 합니다. 

오늘의 주제는 권리분석입니다. 

향후 몇 번의 포스팅으로 나누어 할지 아직은 가늠이 안되지만, 최대한 쉽게 여러 개로 나누어 이해를 쉽도록 해보겠습니다. 

1. 권리분석이란? (권리분석의 개념)

"경매 대상 부동산이 가지고 있는 권리의 내용, 금액, 우선 순위, 영향에 대한 내용을 조사하고 해석하는 것"

쉽게 말하면, 이 경매 물건에 얽혀있는 각종 이해관계자들의 법적인 스토리을 풀어서 이해하는 과정이라고 보시면 될 것 같습니다. 

다시 말씀드리지만, 법적인 관계를 따지는 작업입니다. 

2. 권리분석은 왜 하는가? (권리분석의 중요성)

" 내 돈은 소중하니까, "

쉽게 말하면 소중한 내 돈을 지키기 위함입니다. 

경매는 물론 일반 부동산 매매에서도 거래사고는 당사자의 책임입니다. 

나라가 지켜주지도 관여하지도 않습니다. 

만약 권리분석의 오류로 인한 발생되는 부동산의 하자는 오롯이 매수인에게 있다고 할 수 있습니다. 

나라에서 일일이 이런 개인의 거래까지 간섭하고 책임지는 일은 불필요하다고 생각합니다. 

권리분석의 중요성을 조금 더 딱딱하게 표현해보겠습니다. 

1) 잘못하면 잃을 수 있습니다. 모든 걸.

   - 만약 권리분석을 잘못하여, 선순위 가등기, 환매등기, 선순위 가압류 등 선순위 권리들이 말소(소멸)되지 않는다면, 매수인이 다 부담해야 할 수도 있습니다. 

2) 앞에서 남고 뒤에서 밑지는 장사는 피해야지요.

   - 유치권이나 선순위 임차인, 배당 신청을 하지 않은 선순위 전세권 등은 매수인이 인수해야 하는 권리들입니다. 

     ( 아파트 경매에서는 제한적이지만 )

   - 이러한 권리에 대한 분석을 소홀히 하게 되면 나중에 결국 보증금을 포기하거나 추가비용을 부담할 수 있습니다. 

3) 아버지를 아버지라 부르지 못합니다.

   - 내 소유의 땅입니다. 멋드러진 전원주택을 지을려고 했습니다. 근데 땅 가운데 묘지가 있네요. 

   - 이 묘는 '분묘기지권'이라는 권리 때문에 이장도 못하고 그냥 쓰게 냅둬야 한다네요. 아주 오~래.

   - 내 땅이 맞긴한데, 내가 쓸 수 있는 땅은 아니네요. 홍길동도 이런 마음이었을까요? 

이렇게 간단하게 정리해보았습니다. 

결론은 뭐다? 

경매 물건을 낙찰받아 내가 사용하고자 하는 목적에 맞도록 사용할 수 있는지 검토하는 과정입니다. 

내 돈은 소중하니까 허투루 쓸 수 없지요.

3. 어떤 권리들을 분석해야 할까요? (권리분석의 대상)

구분		권리종류	등기부등본상  확인 가능여부
물권	(사)용(수)익물권	지상권	가능
		법정지상권	불가능
		지역권	가능
		전세권	가능
	담보물권	저당권	가능
		근저당권	가능
		유치권	불가능
채권		임차권	(불)가능
		환매권	가능
기타 권리		압류등기	가능
		가압류등기	가능
		가처분등기	가능
		가등기	가능
		환매등기	가능

왠만한 권리들은 등기부등본에 기재가 되어 있습니다. 

하지만 상기 표에 음영표시 한 것과 같이 법정지상권, 유치권, 임차권(경우에 따라) 등기되지 않는 권리들입니다. 

실제로 임장을 가서 확인하거나 물건매각명세서 등에 조사관이 기재해놓지 않은 경우 나중에 큰 하자가 될 수 있는 내용입니다. 

대략적으로 상기의 권리들 정도만 판단하실 수 있는 눈을 가진다면 솔직히 권리분석은 별 거 없습니다. 

대부분의 경매 물건은 얽혀있는 권리 자체가 많이 않으며, 얽혀있어도 수학 공식처럼 풀어낼 수 있는 편입니다.

저도 그랬지만, 

권리분석에 너무 큰 부담을 느끼면 시작하기 굉장히 어렵습니다. 한 발 내딛는 것도 두렵습니다. 

근데 시중에 나와 있는 권리분석 관련 책 아주 쉬운 걸로 딱 1권만 사서 딱 5번만 읽으면 자신감이 생깁니다. 

솔직히 2번만 읽어도 내용은 대략 알게됩니다. 

그 정도 공부한 지식만으로도 판단할 수 있는 경매 물건도 아주 아주 많습니다. 

굳이 복잡한 권리가 얽혀있는 물건을 낙찰 받아야 할 이유가 있습니까? 

쉬엄쉬엄 가도 경매 물건은 언제나 존재합니다. 천천히 가시면 됩니다. 

다음 번에는 권리분석을 하는 구체적인 방법을 포스팅 해보겠습니다. 

나가시기 전에 '공감' 및 '댓글' 부탁드립니다. ^^;;

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