권리분석이란? (3)

※매주 월/수요일에는 기본적으로 부동산,경매에 대한 칼럼 또는 상식을 포스팅 하고자 합니다.

(내용상 이미지가 부족하여 재미가 없을수도 있으니 양해바랍니다.) 

안녕하세요, 그냥사이다 입니다. 

오늘은 권리분석의 3번 째 포스팅입니다. 

실제로 등기사항전부증명서에서 충분히 찾아볼 수 있을만한 예제를 가지고 한 번 들이대(?) 보겠습니다. 

아마 몇 개만 이해하시면 

' 권리분석이 뭐 별거 아니네? 이 정도면 할 만 한데? ' 

요런 생각을 제 포스팅 마지막에 조금이나마 하신다면 이번 포스팅은 성공입니다. 

경매 포스트 중에 값어치 있는 Top5 안에 들지 않을까 싶습니다. 

바로 한 번 시작해 보겠습니다. 

권리분석 1단계. 등기부등본의 갑구와 을구의 권리사항들을 정리한다. 

   - 시간 순서대로 정리하시면 됩니다. 

   - 만약 동일한 일자에 복수의 권리가 발생한다면, 접수번호를 기준으로 빠른 권리를 위쪽에 기재합니다.

   - 참고로, 빨간 취소선으로 표기된 부분은 말소된 사항이니 신경쓰지 않으셔도 됩니다.

권리분석 2단계. 정리한 권리내역 중에 가장 빠른 시점의 말소기준권리를 찾는다.

끝~ 

쉽죠? 

'말로하면 쉽지' 라고 하실까봐 한 번 해볼려구요, 그냥 대충 보시고 이해만 되면 됩니다.

네이버 부동산에서 무료로 조회가능한 실제 매물(2018타경 10763)을 기준으로 설명드리겠습니다.

(참고로 네이버 부동산에서 경매로 들어가면 초보자들이 쉽게 접근할 수 있는 물건들이 무료로 열람가능합니다. )

<출처: 네이버 부동산>

해당 경매사건의 등기사항전부증명서를 가지고 왔습니다. 

위에서 말씀드린 1단계 작업인 [권리사항들을 정리]해볼까요? 

<출처: 네이버 부동산>

짠~ ! 이미 '네이버 부동산'에 다 정리가 되어 있습니다. 

위의 등기부사항전부증명서 내역과 한 번 비교를 해보시면 이해가 갑니다. 

갑구와 을구 구분 없이 일자를 기준으로 정렬을 하시고, 동일 일자에서는 접수번호를 기준으로 선후를 나눈 것입니다. 

그럼 이번에는 2단계는 [가장 빠른 말소기준권리를 찾는 것] 입니다. 

이것도 위의 표에 나와 있습니다. 바로 '14.08.06 남청주신협의 근저당입니다. 

쉽죠? 

지난번 포스팅에서 언급했지만, 

말소기준권리는 

저당권, 근저당권, 가등기, 담보가등기, 압류, 가압류, 강제경매 기입등기, 전세권 입니다. 

이런 권리사항이 맨 처음 보이면 바로 그 녀석이 말소기준권리가 된다고 보시면 됩니다. 

자 그러면, 결론을 내 보겠습니다. 

위의 물건은 권리분석을 할경우, 

1) '14.08.06 등기된 남청주신협의 근저당권이 말소기준권리가되어 낙찰 후 매각이 완료되면 그 후순위에 있는

건보료 미납(건강보험공단), 세금 체납(청주시 상당구), 산와대부, 한빛대부에서 등기한 압류 및 가압류는 소멸됩니다. 

2) 또한 말소기준권리보다 이전의 시점에 등기된 다른 근저당이나 압류 등이 없으니 인수 할 권리도 없습니다. 

3) 해당 물건은 경매가 끝나면 아주 지저분했던 권리들에서 100% 자유로운 아파트가 될 예정입니다. 

따라오실만 한가요? 

근데 더 쉬운건 뭔지 아세요? 

유료부동산 사이트(굿옥션, 스피드옥션, 두인경매 등)에서는 위에서 같이 봤던 모든 걸 다 알아서 정리해서 보여줍니다. 

그냥 출력해서 보기만 하면 됩니다. 

돈이 될까 고민만 하면 됩니다. 

하지만! 그래도 우리가 권리분석을 이해하고 판단할 줄 알아야 하는 이유는 명확합니다. 

그들은 기계적인 분석만 해놓았고, 그것에 대한 책임은 지지 않습니다. 

보이시죠? 책임 안 진답니다. 

아주 간단한 권리분석은 겁없이(?) 이런 유료사이트 보고 접근해도 크게 위험할 건 없습니다. 

워낙 심플해서 틀릴 권리조차 없으면 말입니다. 

하지만, 이런 유료사이트는 편의를 위해 사용해야지 내가 권리분석을 모르고 그냥 나오는대로 믿었다가는 

정말 소주 3병 마셔야 하는 경우가 생깁니다. 

그래서 오늘의 최종 결론! 

1. 권리분석은 어렵지 않다. (권리들 나열하고 말소기준권리 찾으면 끝!)

2. 어렵지도 않은 단순작업이라 부동산 사이트에서 95%의 정확도로 알아서 해준다.

3. 나머지 5%의 확인작업은 스스로 해야 안전하다. 

다음 번에는 정말로 있을법한 예제를 가지고 조금 더 다지는 과정을 거쳐보겠습니다. 

감사합니다. 

나가시기 전에 '공감' 및 '댓글' 부탁드립니다. ^^;;

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