전세권이란? [전세권의 정의와 채권적 전세권과의 비교]

※매주 월/수요일에는 기본적으로 부동산,경매에 대한 칼럼 또는 상식을 포스팅 하고자 합니다.

(내용상 이미지가 부족하여 재미가 없을수도 있으니 양해바랍니다.) 

안녕하세요, 그냥사이다입니다. 

오늘은 경매이론 관련하여 여러가지 권리 중에서 '전세권'에 대한 이야기를 하고자합니다. 

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그 전에 사족을 좀 붙이면, 

저도 지난 해 아파트를 매입하기 전까지 임대아파트에서 지냈습니다. (그 전에는 사택..)

처음 입주할 당시만해도 경매나 부동산에 문외한에 가까웠구요, 주식투자만 하고 있었습니다. 

그런데 입주하려고 보니까, 임차권 등기에 전세권 설정에 확정일자가 어쩌구 저쩌구,,

임대주택은 기본 보증금과 임대료를 낮추기 위해 추가하는 보증금에 대한 법적인 보호여부가 다르더라구요, 

그래서 어떻게 하면 우리의 피같은 돈을 지킬까 알아보다가 어쩌다 경매판까지 기웃거리고 있습니다. 

그 당시에는 정말 건설회사가 부도나면 우리 돈은 못받는거 아닌가, 일부 보장되는 금액 말고는 어떻게 하지? 

오만 생각이 다 들고 심란하더군요, 건설사와 협의해서 추가 보증금에 대한 보호장치를 설정하고 하여간 참 복잡했습니다. 

갑자기 전세권 이야기 하려다 보니, 예전의 경험이 생각납니다. 

이처럼 세입자들은 전세권, 임차권 등 내 권리를 정확하게 알고 내 피같은 돈을 빈틈없이 지킬수 있어야 될 것 같습니다. 

시작하겠습니다 ㅎ 

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1. 전세권이란? [ 전세권의 정의 ]

<출처: 국가법령정보센터>

민법에서 정의한 전세권에 대한 정의입니다. 

(참고로, 국가법령정보센터(http://www.law.go.kr)에는 우리나라의 모든 법령이 수록되어 있습니다. 검색도 쉽게 되구요, 

경매와 상관없이 일반 법령 등도 확인이 가능하니 유용하게 활용하실 수 있으면 좋겠습니다. 

저는 이런 저런 개인사 때문에 자주 들여다 보는 편입니다.)

* 다음 번에는 국가법령정보센터 활용하는 포스팅을 해봐야겠네요. 

전세권은 앞서 말씀드린대로 용익물권입니다. 

(용익물권에서 '용익'은 '사용'과 '수익'이라고 생각하시면 이해가 빠릅니다.) 

전세권 설정계약과 동시에 등기하면 해당 부동산을 사용 및 수익할 수 있는 권리가 생깁니다. 

하지만, 때로는 세입자가 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못하는 경우에는 경매를 신청할 수 있는 '말소기준권리'가 되기도합니다. 

이렇게 '말소기준권리'로 후순위 권리보다 앞서서 배당 받을 수 있는 성격으로 보면 '근저당' 같은 담보물권의 역할도 한다고 보시면 됩니다. 

결론적으로, 본래 전세권의 성격은 사용, 수익하기 위한 '용익'물권입니다.

                하지만 경우에 따라 '말소기준권리'로 변신하게되면 '담보'물권인 근저당처럼 다른 권리들에 앞서 

                배당을 받을 수도 있는 조커같은 녀석입니다. 

                (말소기준권리가 되려면 몇 가지의 조건이 충족되어야 합니다.)

 # 잠깐만요! 만약에 전세로 살고 있지만, 전세권 등기를 하지 않는다면 어떻게 될까요? 

보증금을 내고 전세로 들어간다고 모든 세입자가 전세권 등기를 하는 것은 아닙니다. 

전세권을 권리로 등기할 수 있다는 사실조차 모르시는 분들도 많은 편입니다. 

전세권등기를 하지 않은 전세를 '채권적 전세권' 이라고 합니다. 

(왜 이렇게 부르는지 조금 이해가 되시나요? 저기 위에서 말씀드린대로 전세권은 물건에 엮이는 '물권'입니다만

이렇게 엮이려면 등기를 해서 물건과 엮는 과정이 필요한데 등기를 안했다는 것은 그 엮는 작업이 없다는 것과 마찬가지 입니다.

그러면 당연히 물권이지만 물권의 자격을 갖추지 못해 채권의 성격을 띠게 되니까 '채권적 전세권'이라고 부릅니다.

물론 법령에도 쓰이는 용어입니다.)

등기한 전세권과 등기를 하지 않은 채권적 전세권은 어떤 차이를 가질까요? 살펴보겠습니다. 

① 등기하지 않은 채권적 전세권은 대항력이 없습니다. 

2019/01/01 - [★ 부동산&경매 상식] - (부동산/경매용어) 대항력이란?

대항력이 없다는 말은요, 

경매로 내가 살고 있는 집주인이 바뀌었을 때 전세금을 지키기 어렵다는 말입니다. 

권리로 등기되지 않은 전세권은 전 집주인과의 개인적인 채무관계에 불과해집니다. 

전세권을 설정하지 않아도 대항력을 갖추는 방법이 있습니다. 

바로, '전입신고'와 '점유'입니다. 

실제로 이사간(점유) 당일 또는 다음날 또는 최대한 서둘러서 주민센터에서 

전입신고를 하면 그 다음날 0시부터 대항력이 생깁니다. 

대항력이 생긴 후에 경매로 집주인이 바뀌어도 아무 상관없습니다. 

새로운 집주인에게 보증금을 받을 수 있습니다. 

뒤집어 이야기하면 굳이 전세권이라는 돈들여서 할 이유는 크지 않습니다. 

② 집주인이 전세금을 자꾸 안주고 미룰 때 '채권적 전세권'은 손이 많이 갑니다.

등기된 전세권은 소송없이 전세권으로 '임의경매' 신청이 가능합니다. 간단하게 집주인을 압박할 수 있습니다. 

하지만 '채권적 전세권'은 물권이 아닌 채권이므로 집주인에게 '임대차보증금반환청구소송'을 해야합니다. 

이후 소송이 확정판결 받으면 이 판결문(집행권원)으로 '강제경매'를 신청해야 하는 번거로움이 있습니다. 

③ '채권적 전세권'은 함부로 이사하면 Game Over 입니다. 

등기된 전세권자는 경매가 진행되더라도 자유롭게 이사를 할 수 있습니다. 

반면 채권적 전세권자는 이사하는 순간 선순위 임차인으로서의 권리(대항력과 우선변제권)을 잃게 됩니다. 

예를 들어,

서울에서 전세로 살던 길동이가 갑자기 제주도로 발령이 났습니다. 

근데 살고 있는 집은 경매에 넘어가서 오락가락하고 있고, 다행히도 전입신고를 미루지 않아 

대항력과 우선변제권도 가지고 있습니다. 

아는 지인이 이대로 이사하면 대항력을 상실해서 내 보증금을 못지킨다는데 어떻게 해야 할까요? 

'임차권등기명령' 이라는 제도를 이용하시면 됩니다. 

임차권등기명령은 쉽게 말해서 특정한 사정에 의해 퇴거하지만, 임차인으로서의 권리는 그대로 보존시키는 등기입니다. 

해당 명령을 신청하고 등기된 이후에 이사를 가야 합니다. 반드시 등기가 된 것을 확인하고 이사가야 합니다. 

그러면 내 전입과는 무관하게 소중한 대항력을 보존할 수 있습니다. 

오늘은 전세권에 대한 개념과 '채권적 전세권'에 대한 포스팅을 해봤습니다. 

다름 포스팅에서 전세권에 대한 조금 더 구체적인 내용을 다루어보겠습니다. 

감사합니다. 

나가시기 전에 '공감' 및 '댓글' 부탁드립니다. ^^;;

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