(부동산/경매용어) 대항력이란?

※매주 월/수요일에는 기본적으로 부동산,경매에 대한 칼럼 또는 상식을 포스팅 하고자 합니다.

(내용상 이미지가 부족하여 재미가 없을수도 있으니 양해바랍니다.) 

안녕하세요, 오늘은 '대항력'에 대해서 포스팅하고자 합니다.

우선 우리가 가장 애용하는 '네이버'에서 그 정의를 찾아보았습니다.

위의 표현에 따르면 뭔가 주장 할 수 있는 권리라고 보입니다. 

임대차 관계에서의 대항력이란 

'임차인이 집주인이 아닌 제 3자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 권리'입니다.

좀 더 쉽게 표현하면, 제 3자(기존 집주인이 아닌 새로운 집주인, 상속자, 매수인, 경매 낙찰자 등)에게 

'나 임대차 관계가 있고 내가 받을 보증금도 있고 계약 끝날 때까지 살꺼야!'라고 

주장 할 수 있는 법적인 권리가 있다고 보시면 됩니다. 

주택임대차보호법에서는 

'임차인이 집을 인도받고 전입신고를 마친 경우에 그 다음날부터 제 3자에 대하여 대항력이 생긴다'라고 

정의되어 있습니다. 

쉽게 말하면 전입신고 그 다음날부터 해당 집에 대해서 계약에 의거하여 점유 및 사용할 수 있다는 뜻입니다. 

예를 들어 대항력을 좀 더 살펴보겠습니다. 

    ex) 1. 지난 주에 이사를 끝내고 전입신고까지 마친 홍길동

         2. 갑자기 집주인이 바뀌었다는 소식을 듣게 됩니다. 

         3. 새로 만난 집주인은 '기존 계약은 모르겠고! 보증금을 올려주던지 아님 나가주세요! 내가 한 계약도 아니니까!

         이 때, 홍길동은 어떻게 해야 할까요? 

         1) 나 여기서 계속 살껀데? 라면, → '저는 대항력을 가진 임차인으로 전주인과의 계약에 따라 계약기간까지 살 수 있구요, 나가실 때 제 보증금도 사장님께 받을 권리가 있습니다' 

         2) 드럽고 치사해서 나간다. → '제 보증금 빼주시면 나가겠습니다.' 

내가 전입하고 인도 받은 시점 뒤로 발생하는 권리들의 발생/소멸이 임차인에게는 영향을 주지 않는다는 것입니다. 

등기부등본이 깔끔하고 내 보증금이 문제없이 지켜질 것을 확인하고 들어갔는데, 나중에 다른 채무자가 근저당이 설정되어 내 보증금이 위협을 받는다면 누가 임대차계약을 맺을까요? 

이러한 전제를 바탕으로 이해하시면 좀 더 쉽게 와닿을 거라고 생각합니다. 

이번에는 대항력이 효력을 발휘하기 위한 요건에 대해서 구체적으로 살펴보겠습니다. 

① 주택인도와 전입신고가 완료되어야 합니다. ['대항요건'이라고 합니다.]

    - 여기서 '주택인도'는 '실거주'를 의미합니다. 

② 대항력은 상기 2가지의 요건이 충족되어야만 합니다.

    - 확정일자를 받는 것과는 대항력의 유무는 전혀 상관없습니다. 

③ 대항력은 다음날 0시에 발생합니다. 

    - 다른 권리들은 발생하더라고 최소한 오전 9시 공무원 업무시작 시간에 접수 될 것이기 때문에 안심하셔도 됩니다. 

마지막으로 대항력 관련 유의해야 할 사항을 살펴보겠습니다. 

① 계약자의 배우자만 이사 후 전입신고되어도 대항력을 갖추게 됩니다. 

    - 전입신고의 범위는 계약자로 한정하고 있지 않습니다. 

② 아버지가 대학생인 아들이 살 집을 마련해주어도 대항력을 있습니다. 

    - 아버지의 이름으로 계약을 체결하였고, 주택인도와 전입신고는 아들만 할 지라도 대항력은 발생합니다. 

③ 내가 또는 공무원이 전입신고 할 때 실수를 한 경우

    - 공무원의 실수는 원래의 전입신고와 동일한 효력이 발생한 것으로 인정합니다. 

      (손해 발생시 국가 상대로 손해배상 청구도 가능합니다.) 

    - 내 실수는 내 책임으로 정정하여 신고한 다음날 대항력이 발생합니다. 

      (경매판에서도 이런 전입신고 오류로 대항력을 갖추지 못한게 나중에 밝혀지는 슬픈 사연들이 종종있습니다.)

④ 다가구주택은 지번만 정확히 신고해도 대항요건을 갖춘 것으로 합니다. 

    - 다가구는 동/호수의 법적 관리가 명확한 주택이 아니기 때문입니다.

⑤ 대항력은 '말소기준권리'에 의해 결정됩니다. 

    - 말소기준권리(경매신청자의 권리)보다 시점 상 앞서 대항요건을 갖추었다면 대항력이 있다고 보면됩니다. 

오늘은 좀 어렵죠? 

설명하는 저도 좀 어렵게 느껴지네요. 

하지만 오늘의 요점! 

임대차계약을 맺고 입주한다면 '반드시 전입신고를 최대한 빨리 해야 한다' 입니다. 

다시 말씀드리지만, '대항력'은 '확정일자'와는 아무런 상관이 없습니다. 

이상입니다 ^^ 

※ 참고하시면 좋은 포스팅 ※

2018/12/26 - [★ 부동산&경매 상식] - 주택임대차보호법 파헤치기 1탄

2018/12/29 - [★ 부동산&경매 상식] - 주택임대차보호법 파헤치기 2탄

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