경매 물건 분석(사건번호: 2018타경 102446) - 천안 소형아파트

안녕하세요, 그냥사이다 입니다.

이번에 새롭게 경매 사건을 분석하는 포스팅을 시작하였습니다. 

한 달에 2,3번 정도로 예상하고 있구요, 가벼운 마음으로 보셨으면 좋겠습니다. 

오늘 살펴볼 물건은 소형아파트 물건입니다. 경매 사건번호는 2018타경 102446입니다.

<단순 참고용이며, 현장조사나 상세한 서류를 검토하지 않은 포스트입니다.>

<출처: 네이버 부동산>

천안시 동남구의 12평(39.95㎡)짜리 아파트입니다.

감정가는 최초 감정가는 46백만원이지만, 1차 유찰로 인해 최저매각금액은 30% 감액된 32백만원부터 시작합니다. 

채권자가 캐피탈인것으로 보면 대출을 받고 미납하면서 저당잡혔던 아파트가 경매물건으로 나온 것으로 보입니다. 

<출처: 네이버 부동산>

지난 번에 대지권에 대한 포스팅을 했었는데요, 이번 물건의 대지권 지분율(0.04%)은 정말 볼품이 없습니다. 

                           참고. 2018/12/23 - [★ 부동산&경매 상식] - 아파트나 빌라를 살 때 챙겨야할 대지지분

워낙 대단지 아파트라서 그런것 같습니다. 

이번 경매는 집합건물(건물+토지)로 건물과 토지가 각각 23백만원씩 감정가를 형성하였습니다. 

감정가격 시점이 18년 7월이므로 그나마 현재의 시세(또는 트렌트)를 반영했다고 볼 수 있겠네요.

<출처: 네이버 부동산>

임차인은 별도로 없는 것으로 보입니다. 명도 저항은 없을 가능성이 큽니다. 

(물론 아주 가끔은 임차인이 없는 집을 명도하는게 어려울 수도 있습니다.)

<출처: 네이버 부동산>

이 아파트의 스토리를 좀 엿볼 수 있을 것 같습니다. 

---

<지극히 저만의 소설입니다. >

남편 김씨가 2010년에 해당 아파트를 33백만원에 매입하였다고 신고를 했습니다. 

그리고 14년에는 아파트에 근저당을 설정하고 총 49백만원을 현대캐피탈에서 돈을 빌리게 됩니다.  

(추정컨대 빌린금액은 빌린금액은 41백만원이고 이에 120%를 적용하여 49.2백만원을 설정한 것으로 보입니다. )

다들 아시겠지만, 추가로 20%의 금액을 근저당에 추가하는 이유는 경매 또는 이런 저런 부대비용에 대하여 청구하기 위함입니다.

최종적으로 캐피탈에서 청구한 금액은 42.4백만원입니다.  

그리고 18년 남편 김씨가 사망하고 아내 임씨가 해당 아파트를 상속받게 됩니다. 

아마 슬하에 자녀가 없는게 아닌가 싶습니다. 있다면 자녀에게도 분할 상속을 하기 마련인데 말입니다. 

하지만 임씨가 받은 것은 아파트 뿐만아니라 아파트에 묶여 있는 근저당도 함께 받은 것이기 때문에 같은 해 6월 경매가 개시됩니다. 

---

<출처: 네이버 부동산>

세대수가 거의 2천에 육박하는 굉장히 큰 아파트 단지입니다. 

또한 체납된 관리비는 91만원이며 낙찰받게되면 이중 전용면적에서 발생한 체납관리비는 납부하셔야 합니다. 

사용 승인일이 97년으로 20년이 지난 아파트라 임대를 위해 내부 수리 또는 리모델링이 필요할 수도 있습니다.

이제 부동산 매물정보를 살펴보겠습니다. 

매매로 내놓은 건수가 59건에 달합니다. (동일 평수 포함 총 매물 세대)

세대에 비해서 적다면 적지만 금방 소화하기는 어려워 보입니다. 

평균 판매희망시세는 35백만에서 45백만 정도 입니다. 하지만 이 마저도 쉽지는 않아보입니다. 

               <출처: 네이버 부동산>

이어서 월세 매물입니다. 

월세로 나온 매물도 한 20개 가량됩니다. 물론 해당 면적만 한정해도 그 정도로 많습니다. 

월세는 보통 300/20 정도로 형성되어 있습니다. 

               <출처: 네이버 부동산>

개인적인 물건 총평

1. (권리분석) 

   굉장히 심플합니다. 최종낙찰 금액에서 경매개시비용 등의 필수 비용을 제외한 금액만큼을 캐피탈에서 배당 받고 끝입니다. 

   캐피탈은 청구한 채권금액 42.4백만원의 반도 회수하기 어려울 것 같습니다. 

2. (예상 낙찰가)

   아파트는 거의 70% 이상의 감정가 대비 낙찰가율을 가지고 있기 때문에 현재 2차 최저매각가격에 낙찰되지는 않을 것 같습니다. 

   한 차례 더 유찰되고 3차 경매에 2천만원 중후반에 낙찰되지 않을까 싶습니다. 

3. (내돈 하나 안들이고 낙찰받았을 때 수익 Simulation)

   이자율을 5%로 3천만원을 대출(마통) 받으면 1년에는 150만원, 한달에는 125천원입니다. 

   만약 27백만 ~ 28백만원 선에 낙찰받아 200/25만원에 세를 놓을 수 있다고 가정했을 때,

   2년을 기준으로

구분	총 비용	총 수익	비고
임대료 수익		6백만	월세 수익 25만/월 * 12개월 * 2년
대출이자(5%/년 기준)	3백만		대출금액 3천만원(낙찰가 27백만, 취득세 및 도배장판 3백만)
합계	3백만	6백만

해당 경매건으로 한달에 125천원의 순 수익을 낼 수 있을 것으로 예상합니다. 

*경락잔금대출로는 전액을 대출받기는 불가능합니다. 

4. (행복한 꿈)

   이 금액을 위해 경매판에 뛰어들지 말지는 순수한 본인의 몫입니다. 

   하지만 티끌모아 태산이라고 생각을 바꿔서 이러한 소형 아파트를 10채만 돌린다면 어떻게 될까요? 

   미래를 위한 연금 정도는 되지 않을까 싶습니다. 

   요렇게 리스크가 적은 소형아파트로 시작해서 부동산 시세에 따라 매매하면서 돈을 불려나가는 것도 꿈꿔볼만한 일입니다.

끝맺으면서, 

처음으로 올리는 물건 분석 포스팅이라 시간이 생각보다 꽤 많이 걸렸습니다. 

권리분석이 간단하고 간단한 물건일 수록 경매로 버는 이익은 적을 수 밖에 없는 것 같습니다. 

하지만 앞으로도 하나씩 하나씩 누구나 쉽게 도전해 볼만한 물건을 위주로 다뤄보겠습니다. 

(하지만 제 주 관심사는 지분경매입니다 ㅎ)

※ 참고사항 ※ 

위에서 다루는 물건분석은 지극히 제 희망사항과 의견을 담아 기술한 것이므로 참고만 해주시기 바랍니다. 

기본적으로 실제 경매 사건번호나 주소는 오픈을 하겠지만, 경우에 따라서는 모자이크를 하도록 하겠습니다. 

상기 정보들의 출처는 네이버 부동산입니다.

( 네이버 부동산에서 아이디당 3건/월 무료로 굿옥션의 서비스를 제공하고 있습니다. 관심있으신 분은 살펴보시기 바랍니다. )